房地產行業概況
房子，千年來都繞不開的話題，尤其是這幾年國內的房價一路高漲，更是牽動了國人的心。自去年10月，“十九大”提出：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位……讓全體人民住有所居。此后，在十九大的精神指導下，一線城市房價迅速降溫，二三線城市的房價卻仍然保持增長態勢。今天，狗熊會用大數據來解讀濟南、青島二手房房價走勢。
二手房行業現狀
二手房市場相較于新房市場在很長一段時間中處于輔助地位。然而，近幾年來，政府通過采取土地管控、限購、限價等政策對新房市場進行調節，導致新房供應量放緩、具備購房資格人數下降；而房地產商也存在捂盤、捆綁銷售等行為。在這樣的情況下，大眾的視線開始逐漸向二手房市場轉移。2017年數據顯示，二手房市場地位已有大幅提高。就城市來看，一線城市現已邁入二手房時代，二手房房價已超過新房；大部分二線城市的二手房銷量超越新房；三四線城市二手房數量也有顯著提高。未來，隨著我國城鎮化率的持續提高，我國的房地產市場也將慢慢轉入存量二手房市場。
濟南、青島兩城市對比
在全國眾多省份中，山東省在全國經濟格局中占有重要位置。這個位于東部沿海的經濟大省、人口大省，其2017年的GDP位列全國第三，達到了7.2萬億元。因此研究山東省房價政策以及房價走勢對了解全國二手房市場現狀有重要參考價值。為此，我們選取了山東省內兩個副省級城市，濟南和青島，作為研究對象。在2017年，青島占據了山東省房價第一、GDP第一的位置；濟南則名列山東房價第二、GDP全省第三。
從房市政策來說，自2016年濟南重啟限購政策之后，2017年濟南樓市調控政策進一步推進。先是4月19日發布最嚴限購令，首付提高到60%，同時規定，商貸最長年限縮短至25年、購買的新房及二手房須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。在2017年6月，濟南又進一步調整土地政策，在土地出讓競拍環節設定最高限價，從而引導房地產企業理性競價，控制溢價率。在2017年8月收緊房地產信貸政策，提高貸款利率。
青島市自2017年3月份開始提高二套房貸款首付比例，并規定多套房不提供貸款；2017年4月對房產可交易的時間做出了限制；5月份提出政府需要對商品房進行房價指導，對于不接受指導的項目暫停發放預售證；6月份進一步收緊信貸政策，調高房貸利率。整體來說，青島市通過發布一系列限購、限貸、限售、限價以及控制信貸的多項政策，大力調控房地產市場。
濟青兩市房價表現
為了研究濟南青島兩城市的房價變動趨勢，狗熊會例爬取了2017年4月至2018年3月期間，某二手房網站每日掛售的房源價格，并將每日價格的中位數作為該日房價。
1日均價格分析
下圖給出了兩城市二手房價格走勢圖。可以看到，青島二手房價格始終高于濟南。青島二手房價格在2017年7月到2018年2月處于低谷，而在2018年1月中旬往后，其二手房價在波動當中增長；濟南的二手房價格則一直保持相對穩定增長的態勢。在對兩城市二手房價格近一年走勢有所了解之后，我們再結合兩城市的樓市政策進行解讀。
首先來看青島，2017年6月1日，青島市范圍內多家銀行上調房貸利率，房價開始下跌。而后，政策的實施逐漸見效，致使其房價一直保持穩定。而進入到2018年，青島未再有新的政策出臺，且距離上一次政策出臺相隔了較長時間，房價開始重新波動性增長。
再來看濟南市，2016年濟南出臺較為嚴格的限購政策后，其房價保持穩定并小有增長；2017年8月，濟南上調了房貸利率，房價增長進一步放緩，其增速基本與濟南城市GDP增速相同。
2周均價格分析
周均價是對日均價進行平滑處理，比日均價更能反映出各市二手房價的變化趨勢。周均房價與日均房價的走勢基本相同，但相比日均房價波動較小。下圖展示了濟南和青島周均房價的變化趨勢。結合兩市的政策情況可以看出，當政府出臺有力政策時，樓市房價會給予反饋。具體來說：（1）當青島落實價格指導政策之后，房價有明顯降低；（2）當濟南市提高房貸利率之后，房價增長也基本停止；（3）當限購、限貸、限價、限售等政策同時落實之后，兩城市房價都維持了相當一段時間的穩定。
3月均房價分析
月均房價是在周均房價的基礎上進一步對于房價做平滑處理。可以明顯看出，青島的房價呈現兩邊高中間低的態勢，其中最高的月份達到了近2.4萬元每平米。而濟南的房價在2017年5月至2017年10月呈現增長后，房價基本保持平穩。
房價增長率分析
1周均房價增長速度
增長速度能夠更加明顯的反映不同城市的房價波動情況，這里我們分別計算了房價的周增長率和月增長率。增長率計算方法為：（當期指標-上期指標）/上期指標。下圖展示了濟南和青島兩城市的周增長率趨勢。可以看出，濟南周均房價的增長率相對較小，基本維持在正負2%之間，保持了相對正負均衡，說明濟南房價一直比較穩定。而對于青島來說，其增長率明顯大于濟南，有些時段甚至出現6%和-6%的猛增和陡降。
2月均房價增長速度
對于月均房價增長率來說，可以看到，兩城市在10個月當中都有7個月的增長率為正。對于濟南來說，多數月份都為正增長；在增長率為負的月份當中，絕對值最大的負增長率也僅為-1%，體現出濟南房價的穩步增長趨勢。而對于青島來說，其增長率前后變化劇烈，2017年6月的負增長率達到了-7%，而2018年1月的正增長率達到了6%，足見青島房價在這近一年當中波動之大。
總結
濟南早在2016年下半年就開始對房價進行調控，在2017和2018年更是出臺了一系列措施使得房價相對穩定。而青島從2017年第二季度才開始大力進行房市調控，房價的波動則相對劇烈。考慮到青島的發展水平和其臨海的宜居性，青島房價也一直高于濟南。
結合濟青兩市不同時間跨度的房價走勢以及政策實施的時間表，可以看出：
① 政府政策、經濟環境等對于房價的影響能夠一定程度上體現在二手房價的走勢中；
② 房市調控政策會對房價造成一定程度的影響，不同政策造成影響的反饋時間、影響大小均有不同；
③ 房市政策雖然能在一段時間內影響房價，但一個地區房價的高低，更重要的還是和地區的發展程度緊密相關。
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